A diario, nos bombardean con anuncios dirigidos a personas de 62 años o más, que residen en una casa de su propiedad, para que tomen un Hipoteca Revertida o Reverse Mortgage.
Por ejemplo, en el Periódico El Nuevo Día del 5 de agosto de 2017, un banco anunció “No pago hipoteca, sigo en mi casa con más dinero y cuando quiero la vendo”
¿Es ello cierto? No, no lo es.
¿De qué se trata?
Se trata de que el banco te presta dinero basado en el valor de tu propiedad. Ese préstamo que tomas no tienes que pagarlo en tu vida, a menos que incumplas con alguna de las condiciones impuestas por el Banco. A tus herederos les corresponderá entonces, pagar el mismo o entregar la propiedad al Banco.
El banco tasa tu propiedad, le resta cualquier balance de la deuda que tenga la casa, y te presta cierta cantidad de dinero basada en el valor de la propiedad (luego de haberle restado el balance de la hipoteca).
El banco, a tu selección, puede hacer un solo pago o puede efectuarte pagos mensuales. De primera vista, aparenta ser una buena solución para aquellos que sus ingresos no son suficientes para cubrir sus necesidades básicas.
Aparenta ser un buen negocio, pero ¿realmente lo es?
Primero, si incumples con cualquier obligación que el Banco te impone, el Banco procederá con la ejecución de la propiedad. Entre las obligaciones se encuentran pagar los seguros de la propiedad (“hazard”) e inundaciones y otros que ellos requieran, residir en la propiedad y pagar contribuciones sobre la propiedad.
Si optas porque te realicen un solo pago, estás obligado a pagar los seguros sobre la propiedad anualmente. Inclusive, no tan solo te requieren que pagues seguros “hazard” sino también, seguros contra inundaciones, si tu propiedad está localizada en un área inundable.
¿Sabes en qué Tribunal radican la demanda de ejecución de Hipoteca? En el Tribunal Federal. Lo que implica que tan solo abogados que postulan en dicho Tribunal pueden representarte, y usualmente ellos cobran cantidades sustanciales de dinero por sus servicios.
Claro, para evitar la ejecución de la propiedad (que el banco te demande) puedes pagarle al Banco lo que adeudas. Pero, ¿realmente puedes pagarlo? Veamos…
Por ejemplo, en un caso real de 2 personas que tomaron un préstamo reverse en el 2011, le valoraron su propiedad en $134,000. Al fin y al cabo, le desembolsaron $35,000 aproximadamente. En el 2013, no pudieron pagar el seguro contra inundaciones y el seguro “Hazard” (que protege la propiedad contra daños causados por fuego, terremotos, etc.). El banco les radicó en el Tribunal Federal una demanda de Ejecución de Hipoteca en la que reclamaron el pago de $138,000 más todos los intereses acumulados a la fecha de la presentación de la demanda, en total están reclamando, alrededor de $150,000.
Ello es así pues no se limita a que pagues la cantidad que el Banco te entregó, sino que estarás obligado a pagar los intereses que se han acumulado, los cargos de originación, cargos por servicio y costos de cierre, entre otros. Al fin y al cabo, tendrás que pagar cantidades sustanciales adicionales a las que te prestaron.
También puedes vender la propiedad. Pero, con la situación económica de Puerto Rico, en donde el mercado de bienes raíces está seriamente afectado, ¿crees que vas a conseguir quién te compre la propiedad en un precio de venta equivalente al balance del préstamo? No lo vas a conseguir.
Pero, ¿qué sucede si realmente no incumples con las condiciones impuestas? ¿qué ocurre con la propiedad cuando fallezcas? ¿tus herederos tienen derecho a retener la misma?
Cuando fallezcas, tus herederos tienen hasta 1 año para vender la propiedad (por un precio de venta no menor que el balance adeudado), pagar el balance adeudado o entregar la casa al banco.
Es decir, no pienses que le dejarás a los herederos la casa. La casa no les va a pertenecer a ellos, sino realmente le pertenece al Banco que te otorgó la hipoteca reverse.
Nos parece prudente que analices con detenimiento los pros y contras de una determinación de esta naturaleza. Es triste ver personas de en sus 80’s enfrentándose a un proceso de ejecución de hipoteca, usualmente en el Tribunal Federal, en la que no entienden los procesos y en el que los procesos de ejecución de hipoteca son extremadamente rápidos, en el que obvian el Proceso de Medicación Compulsoria (o tienen que gastar cantidades de dinero que no tienen para someterse al mismo, pues no es gratis), simplemente por haber incumplido con un pago de un seguro que a lo máximo le costaba $1,500. Y lo peor de todo es que se quedarán literalmente en la calle, sin el techo que por años y con mucho sacrificio estuvieron pagando.
Es posible que existan situaciones en la que la Hipoteca Reverse sea beneficiosa, pero nos parece, y es nuestra opinión, que ello puede ocurrir en muy pocas circunstancias.
No te dejes engañar, consulta con tus hijos o con un profesional de tu extrema confianza que pueda explicarte con lujo de detalles, los riesgos que asumes. Las decisiones se tienen que tomar analizando con detenimiento todas las posibles consecuencias de tus acciones.
A continuación, te invito a que accedas a los siguientes enlaces en el que encontrarás información adicional, sobre este tema.
www.consumidor.ftc.gov/articulos/s0192-hipotecas-inversas
http://www.primerahora.com/noticias/puerto-rico/nota/reversemortgagehipotecadedoblefilo-1202221/
https://www.elnuevodia.com/negocios/consumo/nota/sietepreguntassobrelashipotecasreverse-2211868/
http://www.ocif.gobierno.pr/documents/presentaciones/hud_rev_mortg_esp.pdf
No tenemos vínculo alguno con las entidades que publicaron dichos artículos, por lo que no somos responsables del contenido de los mismos, pero nos parecieron interesantes y entendemos que te serán de ayuda a tomar una decisión informada. Recuerda que debes consultar con un profesional de tu confianza, antes de tomar una determinación de esta naturaleza.